Bauherren mussten noch nie so wenig für ihre Baufinanzierung aufbringen, wie aktuell. Dank der Europäischen Zentralbank, die seit geraumer Zeit die Märkte mit immer günstigerem Geld überflutet, werden Zinssätze erreicht, die noch vor wenigen Jahren vollkommen undenkbar gewesen wären. Hier haben wir für Sie einen Baufinanzierungsrechner sowie einen Baufinanzierung Vergleich erstellt.

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Bauzinsen auf jahrelangem Weg nach unten

Das einmal eine 10-Jahres-Finanzierung für einen effektiven Jahreszins von weniger als 1 % p.a. angeboten werden könnte, hätten Experten noch vor fünf Jahren ausgeschlossen. Mittlerweile ist dieser Zins aber Realität. Dabei sind die Bauzinsen seit der Finanzkrise 2008 und der Eurokrise 2012 Jahr um Jahr gefallen. Und während noch vor zwei Jahren eine moderate Anpassung der Kreditzinsen nach oben erwartet wurde, gehen viele Experten mittlerweile davon aus, dass auch über die kommenden Jahre mit weiterhin niedrigen Zinsen zu rechnen ist. Aber der niedrige Zins hat auch eine Kehrseite. Sparguthaben werden ebenfalls minimal verzinst und Bankkunden erhalten für ihre Ersparnisse mittlerweile noch nicht einmal den Inflationsausgleich. Aber auch Bauherren müssen bei so geringen Zinsen einiges beachten. Denn paradoxerweise dauert bei niedrigen Zinsen bei gleichem Tilgungssatz die Rückzahlung deutlich länger, als bei einem höheren Zins. Der Effekt ist erst auf den zweiten Blick plausibel, denn der Schuldner zahlt ja bereits im ersten Monat ein Stück der Hypothek über die Tilgung zurück. Auf diesen Teil fallen keine Zinsen mehr an. Und je höher der Zins, desto größer ist die Zinsersparnis bei jeder Tilgung.

Bei niedrigen Zinsen unbedingt auf eine hohe Tilgung achten

Wer erstmalig ein Hypothekendarlehen aufnimmt, der darf die Tilgung nicht aus dem Blick verlieren. Während in der Vergangenheit eine Tilgung von 1 % ausgereicht hat, empfiehlt sich mittlerweile eine Rate von 2 % oder mehr. Andernfalls dauert die Rückzahlung zu lange. Wenn dann in 30 Jahren immer noch wegen geringer Tilgung eine hohe Restschuld auf der Immobilie besteht, können bereits kleinere Zinserhöhung die Belastung nach einer Anschlussfinanzierung überproportional ansteigen lassen. Darüber hinaus sollte eine Finanzierung niemals auf Kante genäht sein, auch wenn die Zinsen verlockend niedrig erscheinen. Wer gerade nur die minimale Tilgung aufbringen kann und darüber hinaus keinen finanziellen Spielraum mehr besitzt, der sollte sich schweren Herzens für eine günstigere Immobilie entscheiden. Denn nach bspw. 10 Jahren ist gerade mal etwas mehr als 10 % getilgt. Das bedeutet, dass bei Verlängerung des Darlehens der Zins nur etwas steigen muss und die Belastung bleibt immer noch die gleiche.

Neue Käufer haben wenig vom niedrigen Zins

Um es vorweg zu nehmen! Die Investition in Betongold ist, auch wegen mangelnder sicherer Alternativen, eine gute Entscheidung. Aber im gleichen Umfeld, wie die Zinsen gesunken sind, ist die Nachfrage an Immobilien massiv gestiegen. Verstärkt wurde der Effekt noch durch die Bauzurückhaltung in den letzten Jahren. Wer sich für eine Immobilie entscheidet, der zahlt zwar einen geringeren Zins, muss dafür aber beim Erwerb wegen der gestiegenen Immobilienpreise deutlich mehr auf den Tisch legen. Besser haben es an dieser Stelle Besitzer von Bestandsimmobilien. Diese haben zu vergleichsweise moderaten Preisen vor Jahren ihr Objekt erworben und profitieren jetzt mehrfach. Einmal, weil sie bereits mehr getilgt haben, dann, weil der Zins deutlich niedriger ist und zuletzt, weil auch der ehemalige Kaufpreis deutlich unter den aktuellen Marktwerten liegt. So gesehen sind Immobilienbesitzer mit einer geplanten Anschlussfinanzierung die ganz großen Gewinner des aktuellen Marktumfelds.

Finanzierung will gelernt sein

Eine optimale Baufinanzierung sollte im Vorfeld gut durchdacht sein. Neben der Laufzeit, der geplanten Tilgung stellt sich im Vorfeld auch die Frage nach der maximalen Beleihungsgrenze des Objekts. Bei der Laufzeit gibt es mittlerweile Finanzierungsangebote, die eine Zinsfestschreibung von bis zu 20 Jahren vorsehen. Für den Immobilienbesitzer ist die finanzielle Belastung auf lange Sicht planbar. Auf der anderen Seite ist mit längerer Laufzeit auch ein Zinsaufschlag üblich. Nicht selten werden auch Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten für ein Objekt eingesetzt. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass die jeweiligen Verträge nicht unterhalb einer Summe von 50.000 Euro abgeschlossen werden, da unterhalb dieses Betrags viele Banken einen Minderaufschlag berechnen. Der Vorteil einer gesplitteten Finanzierung liegt darin, dass das kurzläufige Darlehen mit einer sehr Tilgung abgeschlossen werden kann, die restliche Summe dagegen mit einer geringen Tilgung. Mit diesem Konstrukt kann die kurzläufige Finanzierung schnellstmöglich vollständig getilgt werden und nach Rückzahlung steht dem Immobilienbesitzer schnell mehr Liquidität zur Verfügung.

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